Służebność gruntowa powinna być tak wyznaczona, aby w możliwie najmniejszym stopniu ograniczała korzystanie z nieruchomości obciążonej.
Służebność gruntowa jest instrumentem prawnym, który pomaga właścicielowi jednej z nieruchomości, który nie może korzystać z prawa własności w pełnym zakresie, dostać się na przykład na własną działkę z drogi publicznej. Aby powstała służebność gruntowa, potrzebne jest istnienie dwóch nieruchomości, gdzie jedna z nich jest nieruchomością, której właściciel korzysta ze służebności – władnącą, a druga nieruchomość jest nieruchomością obciążoną, a jej właściciel musi tolerować taką służebność. Służebność gruntowa jest prawem związanym z własnością nieruchomości i stanowi jej składową część, mimo tego że nieruchomość jest własnością właściciela obciążonej tym prawem.
Ustanowienie służebności gruntowej polega na przyznaniu właścicielowi jednej z nieruchomości uprawnienia do korzystania w ściśle określonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Przykładami służebności gruntowej jest służebność gruntowa przejazdu i przechodu. Wniosek o ustanowienie służebności gruntowej składa osoba fizyczna lub prawna, która ma ograniczone prawo do korzystania z prawa własności. Wniosek składany jest w urzędzie gminy, na terenie której znajdują się dane nieruchomości. Ustanowienie służebności następuje w drodze aktu notarialnego pomiędzy stronami.
W większości przypadków oczywiście odpłatne jest ustanowienie służebności gruntowej. Opłaty pokrywa ten właściciel nieruchomości, który chce ją ustanowić. Służebność gruntowa odpłatna polega na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej pobiera ustalone opłaty, które mają mu zrekompensować poniesioną stratę, najczęściej w postaci wyłączenia fragmentu działki z upraw, siewu, gdyż jest to fragment zarezerwowany jako pas do przejazdu dla sąsiada. W umowie pomiędzy stronami – sąsiadami, określa się zakres służebności, wysokość i sposób wynagrodzenia za ustanowienie takiej służebności. Wynagrodzenie za służebność gruntową może być ustalone dowolnie. Odpłatna służebność gruntowa polega na przekazywaniu w ustalonym czasie wynagrodzenia za korzystanie ze służebności, chyba że decyzją sądu ma to być nieodpłatna służebność gruntowa. W praktyce przy ustanowieniu służebności gruntowej często strona, na rzecz której służebność jest ustanawiana, ponosi w całości również:
● koszt usług geodezyjnych, np. przygotowanie mapy ze wskazaniem, który pas zieleni będzie przeznaczony na potrzeby służebności gruntowej,
● koszt notarialny, tj. koszt przygotowania aktu notarialnego, w ramach którego będzie spisana umowa służebności gruntowej.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym może nastąpić zniesienie służebności gruntowej. Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia prawa, jakim jest służebność gruntowa. Znane są przypadki, gdy na skutek zmiany stosunków sąsiedzkich, służebność stała się nadmiernie wykorzystywana, wtedy można rozpocząć procedurę, jaką jest zniesienie służebności gruntowej. Wzór pisma dedykowanego do złożenia w takim przypadku można znaleźć na stronach internetowych urzędów gmin i w Internecie. Zmianą stosunków jest takie zdarzenie, którego wynikiem jest zmiana okoliczności zarówno stosunku służebności, jak i stosunków społecznych między sąsiadami. Istniejąca służebność musi stracić swoje znaczenie dla korzystania z nieruchomości określonej jako władnąca. Może ona stać się w pewnym momencie zbędna lub korzystna dla właściciela władnącego, a mniej korzystna dla drugiego właściciela.
Innym przypadkiem szczególnym jest tzw. zasiedzenie służebności gruntowej. Wskutek długotrwałego wykonywania danej czynności osoba, która nieprzerwanie przez 20 (w dobrej wierze) lub 30 lat (w złej wierze) korzystała ze służebności, może ją zasiedzieć. Skutkuje to utratą możliwości dochodzenia wynagrodzenia przez osobę, która była właścicielem gruntu obciążonego służebnością. Kolejnym warunkiem zasiedzenia jest istnienie trwałego i widocznego urządzenia, które nie jest traktowane jako droga lub ścieżka, którą dokonuje się przejścia.
Może je zbudować posiadacz służebności lub przedsiębiorstwo, które korzysta z takiego urządzenia.
Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego - aby nastąpiło zasiedzenie służebności drogi koniecznej, konieczne jest wyraźne wytyczenie przez cudzą nieruchomość przebiegu całego szlaku drogowego, nie zaś tylko jego części, jak na przykład poprzez wybudowanie jedynie mostku.
Na zakończenie warto również wyjaśnić, że służebność gruntowa była łączona ze służebnością przesyłu. Jest to jednak inna kategoria. Dlaczego? Mianowicie służebność przesyłu to prawo wynikające z umowy, jaką właściciel nieruchomości zawarł z przedsiębiorcą, zazwyczaj operatorem sieci energetycznej, który na nieruchomości właściciela stawia infrastrukturę przesyłową i musi mieć dostęp do urządzeń. Umowa zawiera wszystkie szczegóły dotyczące wynagrodzenia i zakresu korzystania ze służebności przez przedsiębiorcę.
Stan prawny aktualny na dzień 10.03.2021 r.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r Kodeks cywilny (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r. poz. 1740, zmieniony przez: Dz. U. z 2020 r., poz. 2320) – art. 285 i nast.,
Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2018 r. (IV CSK 178/17, opublikowano: LEX nr 2497614).
Sprawdź zlecenia w wybranych województwach:
a także w wybranych miastach:
firmy budowlane Warszawa
firmy budowlane Białystok